Tema: La Desastrosa SituaciÓn Laboral EspaÑola

La vivienda nunca baja...

¿Alguien se creyó ese dogma?

Pisos a precio de coste
Pequeños y medianos promotores hacen rebajas de hasta el 40% para poder invertir de nuevo

MARTA ALBIÑANA - Barcelona - 15/02/2008

Los precios de la vivienda tocaron techo; el bolsillo del ciudadano no daba más de sí; las ventas se estancaron; la burbuja inmobiliaria explotó y se acabó la fiesta del ladrillo; los inversores huyeron en estampida hacia otros mercados; las entidades financieras empezaron a cerrar el grifo; en Estados Unidos estalló la crisis de las hipotecas de alto riesgo y alguna promotora nacional se declaró en quiebra.

Con este oscuro telón de fondo, el pasado mes de octubre pequeños y medianos empresarios crearon la Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios (ACDEI), una entidad sin ánimo de lucro que cuenta con un amplio servicio de asesoría profesional, con el fin de combatir la desaceleración de las ventas y reactivar el sector. En su nacimiento, la entidad contaba con una veintena de asociados que hoy ya son más de 30. Su director general, Valentí Oliveras, calcula que, con las cifras que maneja, a finales de año los socios podrían superar el medio millar.

Sacrificar parte de los beneficios

¿Cuál ha sido la fórmula del éxito de esta asociación? Oliveras lo tiene muy claro. Tradicionalmente, para que la rueda del negocio funcione, los promotores deben colocar sus paquetes de viviendas para acabar las obras ya empezadas, seguir comprando solares y edificando para mantener el negocio y el patrimonio, pues con las ventas congeladas continúan pagando intereses con el riesgo constante de que el banco ejecutara la hipoteca. Pero ¿cuál es la solución cuando la maquinaria se detiene? Sacrificar parte de los beneficios previstos en un primer momento al rebajar el precio de los pisos alrededor del 40%. Es decir, vendiéndolos a precio de coste para que los ciudadanos los pudieran comprar y para que los empresarios no vieran sus viviendas sacadas a subasta.

"Al principio, los promotores se asustaron y la solución de vender a precio de coste les pareció una barbaridad", explica Oliveras, quien ha dedicado prácticamente toda su carrera al sector inmobiliario como asesor financiero y como promotor. Pero sus asociados, esparcidos por todo el territorio catalán, asumieron el consejo y han visto cómo aquellas promociones que no lograban colocar ahora se venden sin problemas. Incluso se encuentran con colas y listas de espera.

Precios asequibles, al fin

De este modo, ya hay promociones en Terrassa, Sabadell, Girona, Blanes, Lleida, Manresa y Mataró donde el precio de los pisos nuevos ha bajado de 270.000 euros hasta 162.000. Con esta medida de urgencia, los promotores no sólo devuelven al mercado inmobiliario una sensación de normalidad y confianza, sino que ponen a disposición del ciudadano viviendas a precios asumibles incluso para mileuristas.

Una vez el mercado ha expulsado a los especuladores -que, según Oliveras, hicieron sobrevalorar el valor de los pisos en Barcelona en un 40%; en un 30% en Tarragona y Girona, y en un 25% en Lleida-, los inversores, con este abaratamiento de los precios, podrán volver a inyectar capital en el sector. "Los especuladores han emborrachado al sector y, además, se han ido sin aportarle ningún valor añadido. Sólo consiguieron encarecer el producto antes de acabar la obra", asegura Oliveras.

Cinco pisos en un año

Rosa María y Julio, propietarios de la promotora Adarga y Carey, solían bajar el precio de sus pisos en enero, un mes difícil, en un 7%, el equivalente al IVA. Pero el año pasado ni con esas. De las 17 viviendas que tenían, tan sólo vendieron cinco. Y empezaron a alarmarse. Hace unas semanas descubrieron la existencia de la asociación que dirige Oliveras y acudieron a ella en busca de asesoría y de ayuda.

De momento, ya han bajado hasta el 18% el precio de los pisos de sus promociones en Artés (Bages), Sant Andreu de la Barca (Baix Llobregat) y en el barrio barcelonés de Trinitat Vella para los particulares. Para los inversores, la pareja, que lleva en el sector inmobiliario desde 2001, está dispuesta a rebajar el coste hasta el 25%. Y la asociación ya está encontrándolos. "Hay que afrontar la realidad, pues no hay señales de que la crisis se solucione a corto plazo", aseguran estos promotores, quienes consideran excesiva una rebaja del 40% si consiguen colocar sus nuevos desarrollos con los descuentos que ya han aplicado.

Rebajas del 40%. Eso no significa que estén ganando, aunque puede que sí. Pero suponiendo que siguen ganando, podrían bajarlo al 50%, y eso significa que la vivienda estaba sobrevalorada un ¡¡¡100%!!!

Habrá quien niegue que esto es especular y que no había ningún tipo de burbuja al estilo de Japón. Que por cierto, los precios allí (Tokio) eran muy parecidos a los de Barcelona. Buen referente.

Y por supuesto que no están a precio de coste. El precio de coste es el precio de 1996 más el IPC de todos estos años. Una referencia mental que yo me hago, es de 1.000 €/m. No es una estupidez, hasta el banco santander no quiere las hipotecas que sean posteriores al 2002. El precio de ese año, más IPC, sería de 1.100.

He dicho antes que puede que no estén ganando pasta. Muy sencillo de explicar; como ya bien sabemos, el suelo es algo muy difícil de colocar, y estas inmobiliarias necesitan colocar su producto como sea. Por que ellos, también tienen hipotecas que les agobian, necesitan líquido para ir pagando, e ir tirando.

Pongamos el caso de un hipotecado. Tiene una hipoteca de 300.000. Tiene varias opciones, ir con la soga al cuello e ir tirando, hasta que vea que es imposible. Llegado ese momento, puede elegir o bien dejar que le embarguen o hacer él mismo la rebaja. Vamos con la rebaja primero; puede hacer una rebaja para ponerse según mercado, un precio atractivo, a 240.000 o 220.000, se quita el muerto de encima, y aun así debería 60.000 más intereses. Si lo intenta de la manera dura, con el banco, se llegará al caso de que le subastarán la casa mucho más adelante, con lo que la bajada es más acusada, y que al haberse subastado, la ganacia es menor, y poniendo un precio, supongamos que saca en la subasta, 180.000. Aun debería cerca de 120.000 más intereses, más las costas del juicio. Todos sus bienes serán ejecutados, los presentes y futuros, además de sus avalistas. Esto es lo que se llama un cadáver financiero. Hay muchos. Era un cadáver desde que firmó la hipoteca. Nadie en su sano juicio firma consumiendo el 80% de la nómina con un tipo de interés bajo.

¡Ración de optimismo!

La vivienda se ha encarecido en España un 190% en los últimos diez años

Los precios de los pisos subieron en España un 190% entre 1997 y el tercer trimestre de 2007. Se trata del tercer mayor encarecimiento de entre los veinte países desarrollados que el semanario The Economist incluye en su análisis trimestral de la evolución internacional del mercado de la vivienda.

De acuerdo con este análisis, recogido por Servimedia, el país con mayor inflación inmobiliaria en ese periodo fue Sudáfrica (393%), seguido de Irlanda (240%), Gran Bretaña (213%), España (190%), Australia (159%), Suecia (149%), Francia (144%), Bélgica (131%), Dinamarca (128%), Nueva Zelanda (123%), Estados Unidos (116%), Holanda e Italia (102% ambos).

El resto de países se encuentran por debajo de la barrera del 100%, y en tres de ellos, Alemania, Japón y Hong Kong, los precios de los pisos se abarataron en el último decenio, mientras que en Suiza sólo subieron un 19%.

España

Respecto a España, la ralentización se ha acentuado en términos comparativos, ya que la tasa del 5,3% del tercer trimestre es inferior a la media global actual, del 6,5%, y le sitúa como el país número 12 por ritmo de encarecimiento de los pisos, mientras que hace un año era el décimo, justo en medio de la tabla.

Por debajo de España están Italia (5,1%), Dinamarca (4%), Holanda (3,8%), Suiza (2,3%), Japón (-0,7%), Irlanda (-2,8%), Alemania (-4,1%) y Estados Unidos (-4,5%).

The Economist señala que "el mercado de la vivienda en Estados Unidos está ahora en la cama del enfermo", mientras que "los mercados inmobiliarios de muchas zonas de Europa han pasado el punto de inflexión". La publicación añaque de que "la inflación de precios ha caído en Francia, España, Italia y Bélgica".

A vueltas con las previsiones

Las previsiones sobre el mercado inmobiliario español se han sucedido a lo largo del año. La última en llegar fue la del BBVA, que estima que el precio de las casas mantendrá su crecimiento en lo que queda de año y también en 2008, aunque descenderá un 1,9% en 2009.

El Servicio de Estudios de BBVA el precio de los inmuebles seguirá su dirección ascendente de manera sostenida este año, aunque a un ritmo más lento que en 2006. Así, el banco estima que el porcentaje de crecimiento en 2007 será del 5,5%, la mitad del porcentaje registrado el pasado año.

Según las estimaciones de Deutsche Bank, el precio de la vivienda en España bajará entre un 2% y un 8% en 2008 tras finalizar 2007 en un nivel de encarecimiento cercano al crecimiento del IPC, .

Vamos, que 1/3 es lo que en realidad vale, y 2/3 son de la especulación. Todavía queda recorrido para seguir bajando precios. De 3.000 a 1.000. Eso es lo lógico y razonable.


Quienes compraran una vivienda después de 2003 ya asumirían pérdidas con su venta

Las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 aún podrán generar beneficios económicos para sus propietarios en el momento de venderlas, mientras que aquellos que adquirieron un inmueble después de esta fecha "deberían asumir la posibilidad de afrontar pérdidas", según un informe elaborado por la web inmobiliaria Idealista.com.

Desde el portal se constata que el mercado de la vivienda en propiedad no vive su mejor momento, ya que se está produciendo un cambio en las expectativas de los inversores. La demanda ha perdido dinamismo y se ha retirado a la espera de que los precios y la condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles para ella.

Es el momento de aceptar ofertas

Esta circunstancia, prosigue, ha generado un amplio 'stock' de viviendas a la venta que "se incrementará en los próximos meses", de modo que "el vendedor debe asumir que es el momento de aceptar ofertas".

Este "cambio de ciclo" se podrá constatar en las propias tasaciones de viviendas, necesarias en la compraventa, según el portal inmobiliario.

Así, aquellas valoraciones realizadas hace tres años pueden ahora no servir como precio orientativo, dado que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos años. Sin embargo, prosigue, "el parón vivido en los precios ha provocado que el mercado no haya podido llegar hasta ese nivel de precios".

El alquiler, más rentable

En este contexto, un propietario que quiera vender con urgencia una vivienda en Madrid deberá aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad, apunta como ejemplo el informe.

Estos datos evidencian que el mercado inmobiliario vive un escenario "completamente distinto al de hace sólo unos meses", por lo que alquilar una vivienda empieza a ser más rentable que vender.

El alquiler, frente a la vivienda en propiedad, mantiene una tendencia de precios al alza por encima del IPC, según Idealista.com. Además, supone la forma más rápida de obtener ingresos, ya que sólo se tardan 70 días de media en arrendar una vivienda frente a los 180 que se demora una venta.

Más aún, el portal apunta que "mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual". Así, la renta permite pagar la totalidad de la hipoteca o supone, por lo menos, una ayuda.

Entre las ventajas del alquiler, Idealista.com también menciona que, mientras se conserva la propiedad, la vivienda puede usarse como garantía de préstamos hipotecarios. Por último, el informe destaca que la actual coyuntura puede ser propicia para alquilar un inmueble dadas las ayudas a los propietarios de casas vacías que el Gobierno ha puesto y prevé poner en funcionamiento.

Aquí me descoloca. Hace un mes pensaba que los del 2003-04, podían seguir generando alguna plusvalía. Eso significa que el chiringuito se viene abajo antes de lo esperado.

Repe.

Voy a comentar un poco el debate de ayer noche entre Solbes y Pizarro.



En el primer bloque que era de macroeconomía, se notaba que Pizarro llevaba bien aprendido el discurso. Bien aprendido, porque aunque sabía donde hacer daño, obvió algunos asuntos que podía volverse contra su partido. Dio una serie de datos, como el endeudamiento de las familias,la inflación que sufre el país o la tara deficitaria exterior.

Se centro demasiado en el problema del paro, dando datos, cuando los datos, no le son en absoluto favorables (salvo este mes). Más que decir que hay 80.000 parados más, o que se han destruido 300.000 puestos de trabajo en seis meses, hay que prestar más atención a la calidad del trabajo que se ha creado. La destrucción de trabajo es inevitable, es producto del libre mercado, lo que se debe conseguir es un empleo de calidad.

Solbes lo ha tenido muy fácil para rebatir el ataque del paro. Con decir, que ha creado 3.000.000 de puestos de trabajo a Pizarro se le viene todo abajo. La cantidad de parados es similar con periodos anteriores, en cambio, hay más puestos de trabajo, pero éstos son de baja o poca cualificación (cosa que a Pizarro no se le ocurrió comentar, porque seguramente le conviene que sea así).

En este sentido, Solbes se defendió bastante bien. Que no significase que llevase razón, sino que sabe mentir mejor. Otros lo llaman transmitir confianza.

Los temas de la inflación y el problema de la deuda exterior fue fácilmente rebatida por Solbes. Con la inflación compara con épocas anteriores y con circunstancias coyunturales más favorables (el petróleo de ahora y los cereales para compensarlo con el biodiesel). Con el déficit exterior, usa la comparación con Alemania, que junto con ellos, España es la única que no ha perdido cuota de exportación. Aquí si Pizarro hubiese tenido más cintura, o que simplemente supiese algo más de economía, sabría que el déficit se produce por la diferencia entre importación y exportación. Sí, exportamos lo mismo, pero importamos muchísimo más. De ahí nuestro déficit impresionante que hay que refinanciar constantemente.

Si con algo tan simple de rebatir como es el déficit exterior, Pizarro no es capaz, que Dios nos pille confesados si este es ministro de economía, o de lo que sea. Algo similar sucedió cuando hablo de la deuda de las familias, que estimó en 900 mil millones. Solbes, le regateó diciendo que aunque dice el pasivo, se olvida del activo. Pero por supuesto, Solbes no quiso entrar a debatir el activo, porque no se puede. Él sabe que el activo no vale lo que dicen que vale. Para el cálculo de las riquezas de la familia, se le da a la vivienda un 70%. Pero ya sabemos cuanto está de sobrevalorada la vivienda. La caída de ella, traerá la caída de la cuantificación de riqueza las familias.

Por último, Pizarro cometió varias contradicciones, una importante fue por ejemplo con el sector inmobiliario y su crisis. Al principio dijo que era un tema pasajero. Aterrizaje suave lo llaman. La contradicción vino cuando mencionó una cita de algún homólogo europeo y habló de burbuja inmobilaria. ¡No! ¡Pizarro, por Dios! ¡Aquí no hay de eso!



En el segundo bloque, que se suponía que era de economía familiar, se habló de todo menos de eso. Como suele suceder. Para mí fue el bloque donde más carcajadas se pueden tener.

Empezaré por Pizarro; le preocupa la vivienda, que también preocupa a los españoles, y en un alarde de estupidez mayúscula dijo lo siguiente: "Quien pone el precio del dinero es el Banco Central Europeo, pero por culpa de la inflación de nuestro país, la que no ha sido controlada por este gobierno, la media Europea es muy alta, por lo que no se han podido bajar los tipos". Después de escuchar esto, no sabía que hacer, si pegarme un tiro o cortarme las venas. Dios nos pille confesados. La mente pensante de Pizarro, quiere apagar un fuego (hipotecados asfixiados), con gasolina (tipos de interés bajos). Cuando sabe perfectamente que es la gasolina, la que inicia la combustión espontáneamente (inflación), y la que en resumidas cuentas, produce el fuego. Aunque esto choca con un dogma de los hipotecados, la de que una inflación alta "se come" la cuota hipotecaria, lo cual es cierto si se cumple la premisa de que los sueldos deben subir también con una inflación real y no con el timo del IPC. Pizarro se cargó de golpe, una de las leyes básicas de la economía; tipos de interés bajos es propiciar inflación.

También me "gustan" sus medidas fiscales: reducción a tres tramos, 20-30-40. Significativa la de 40. Guiño a las clases pudientes; se les baja del 43 al 40. Hay que dar de comer a quien paga.

Bastante torpe se mostró en un enfrentamiento con Solbes. Cuando Solbes le preguntó de dónde sacaría los 30.000 millones necesarios para sufragar la pérdida por evitar retener el IRPF de los que cobran menos de 16.000 €, en vez de dar propuestas sensatas, de estímulos a la economía o de desarrollo de otros sectores, dice que para conseguir equilibrar cuentas hay que eliminar el ministerio de la vivienda, evitar reformas de las casas como las de Bermejo (Ay, qué pronto nos olvidamos de la suculenta indemnización de 10.000.000 por abandonar el sector privado), o no pagar a terroristas. Demagogia, y de la tonta. Porque hay que ser tonto para soltar eso.

No todo iba a ser malo lo que dijo Pizarro, en algunos aspectos estuvo brillante. Por ejemplo, con una serie de datos, como los del IVA (la recaudación), el crecimiento económico y la desaceleración, que bien explicados, hubiesen supuesto una gran victoria contra Solbes, y no hablar de reformas de las casas de alquien. La aceptación de la crisis que niega Solbes.

En cuanto a Solbes; empezó con el desgranamiento de los mejores aspectos de la legislatura, como son la creación de empleo, el aumento de renta per cápita, la subida del SMI o la de las pensiones. También para defenderse de la inflación, dijo que los salarios subieron por encima de él. Todas ellas, rebatibles por alguien competente.

Sí, mucho empleo, pero de baja cualificación. Sí, aumento de renta por cápita, siempre que no se usen los datos del INE. Sí, subida del SMI aunque está al 50 % de Francia, cuando allí no cuestan el doble las cosas, y es más,admitió que en Europa las cosas están equilibradas en precios con respecto a España. Sí, las pensiones subieron, bueno de esto no hablo, me enfurece, sé que no veré una pensión de papa estado para mi. Y en cuanto la subida de salarios, para qué seguir hablando de ese IPC cocinado.

Un aspecto en donde Solbes estuvo muy acertado fue en el momento en el que acusó a Pizarro de querer privatizar las pensiones, tema tabú para los españoles, que mientras Pizarro se encerraba en su universo paralelo negándolo, Solbes exhibía un recorte de prensa. Eso fue un directo a la mandíbula. Pizarro no tenía que haberlo negado, sino haberse explicado.

Pero no todo iba a ser bueno para Solbes, en varios aspectos estuvo errático. Que no supo mentir bien, para ser exactos. Por ejemplo, cuando elude a la percepción de los españoles de la economía, la suya y la del resto. La percepción no es más que eso, un sentimiento. Nosotros no pensamos que nos vaya a pasar lo malo, le pasará a otro, pero no a nosotros. Nuestro piso no bajará de valor, lo hacen los de los demás. Y así, mil cosas más. También falló cuando le echó la culpa al PP por las subidas del 18 % del precio de la vivienda, cuando ha sido eso, y no otra cosa, lo que ha llevado a este crecimiento económico, aunque más bien diría que financiero, que ha sido como se ha sostenido todo esto.



Y el tercer bloque que se supone que era de economía del futuro, no era más que propaganda. Lo que suele suceder en estos casos. Pero aun así, hay varios aspectos destacables.

Por parte de Pizarro; si desechamos toda la propaganda barata que ni él se cree, me quedo con el tema de la energía. Es un tema básico, quizás es el más importante, y ya nos estamos dando cuenta. Quien tiene energía barata y suficiente, puede afrontar el futuro con cierto optimismo. Solbes no entró al trapo con este tema.

Por parte de Solbes; negando la crisis. Sin en cambio, comenta que España tiene un margen más que suficiente para afrontar cualquier adversidad. Para mí, y según su punto de vista, está poniendo la venda antes que la herida. Realmente sabe lo que pasa pero no puede decirlo. Porque se le podría acusar de no haber hecho nada en los cuatro años anteriores. Pizarro no podía hacer nada tampoco, porque Solbes replicaría y con razón, de que el problema no es coyuntural (como en el 93), sino estructural. Que todo viene de Rato & Cía. Brillante también a la hora de atacar la liberalización empresarial de Pizarro, con socialdemocracia.


Como resumen, los dos saben lo que pasa, pero ninguno podía decirlo. Sacan el brazo pero no golpean.

Pizarro comete errores de bulto en sus apreciaciones, y cae en demagogia fácil. Un empresario que juega a ser político.

solbes miente mejor, aunque con un tío competente delante no hubiese durado ni medio minuto. Un economista que no le gusta ser político.

Iniciado por HUNK @ Viernes Feb 22, 2008 4:10 pm

. Un empresario que juega a ser político.

Éste es uno de los grandes errores del PP. El poner el nombre de Pizarro en las listas. Se piensan que con el buen curriculum que pueda tener a sus espaldas como empresario es suficiente. En un cara a cara con un politico (y eso que solbes no es un gran politico) se le vé el plumero a leguas, la facilidad de palabra y la rapidez mental de un politico, es muy dificil de igualar, para mí Pizarro no debería haber aceptado un debate público nunca.

Cualquier lista del PP anterior a ésta, hubiera ganado las elecciones de calle, pero es la peor situación electoral del PP de su historia, ganar las elecciones es una utopía en este momento.

Aznar, para mí un buen presidente, con todo los fayos que tuvo,(toda persona que tiene que tomar decisiones, muchas veces acierta y otras no), pero hablo en general, tuvo un error de bulto a designar a Rajoy como sucesor.

Una gráfica.

PD Qué bien, un negativo más. Será del rumanófilo.

La gráfica no me parece muy real, la verdad. La media de la gente que conozco gana más dinero que el salario medio que ahí sale... ¿Cómo la calculan? Uno es de letras y se pierde con tanta macro y micro economía...

Iniciado por vorenus @ 22/3/2008, 17:04

La gráfica no me parece muy real, la verdad. La media de la gente que conozco gana más dinero que el salario medio que ahí sale... ¿Cómo la calculan? Uno es de letras y se pierde con tanta macro y micro economía...

Es una gráfica que tenía guardada y me la encontré de casualidad.

Ahora que me lo dices, sí, no son muy reales, son sacadas del INE, del 2002.

Y dirás, ahora cobraremos más.

Aunque te pongo otra.

Bueno, pues escrutando los datos...

Un 25% de la población que tiene pasta mensualmente, cobra entre 30.000 y 15.000.

El resto, 63%, cobra menos de 15.000.

Otro 12%, cobra 30.000 (un sueldo normal) o más.

Y no nos quejamos.

Nos la han metido bien doblada.

¿Cafés a 1 euro?

¿Bocadillos a 3 euros?

¿Cenas en restaurantes a 50 euros?

¿Putas a 150 euros?

¿Pisos a 300.000 euros?


El sueño ha terminado, es hora de despertar.


Y de regalo, una gráfica de lo que ha pasado en los USA con su vivienda.

¿En qué punto estamos nosotros?

Miedo me da, esperate tu, en principio la vivienda de compra está bajando, a saber cuanto durará...